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Newsletter 8/2020

Le notizie più interessanti del mondo del diritto.


L’acquirente di un immobile e obbligazioni contratte dal condominio verso terzi: quale coordinamento?

Si segnala un recente arresto della Corte di Cassazione in tema di obbligazioni assunte dal Condominio verso terzi.

La vicenda di cui si è occupato il giudice di legittimità prende spunto da una sentenza della Corte d’Appello di Napoli, secondo cui il cessionario di una unità immobiliare di un fabbricato condominiale sarebbe obbligato, ai sensi dell’art. 1104 c.c., a rispondere dei debiti del condominio verso terzi pur quando si tratti di debiti sorti anteriormente al suo acquisto.

La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12580 del 25 giungo 2020, ha cassato con rinvio la pronuncia partenopea, affermando il principio per cui l’assunto dell’impugnata sentenza contrasta col tenore letterale della disposizione dettata dall’art. 1104 c.c., che si riferisce ai “contributi” dovuti non versati. Equiparare, ai fini della responsabilità del cessionario di un’unità condominiale, la nozione di “contributi” con quella di quota millesimale del credito vantato dal terzo nei confronti della comunione contrasta con il canone ermeneutico, fissato nell’art. 12 preleggi, del “significato proprio delle parole”; il debito per “contributi” è infatti, per definizione, un debito nei confronti degli altri comunisti, non un debito nei confronti dei terzi.

Nella sentenza della Suprema Corte si legge: “la costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l’adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall’amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l’azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e la appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento e l’amministratore può vincolare i singoli comunque nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli (Cass. Sez. U, 08/04/2008, n. 9148). Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63 disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori”.

Gli acquirenti degli immobili possono quindi tirare un sospiro di sollievo per eventuali deliberazioni condominiali approvate prima dell’acquisto dell’immobile.


Quali conseguenze per il mutamento di destinazione d’uso senza opere non autorizzato?

Il Consiglio di Stato (sez. VI, 15 giugno 2020, n. 3803) ha recentemente dovuto appurare se la modifica di destinazione d’uso senza opere attuata da un’associazione religiosa, adibendo dei locali destinati ad attività commerciale allo svolgimento di attività di carattere culturale-religioso, fosse subordinata al rilascio di apposito titolo edilizio.

In proposito, si è richiamato l’art. 71, comma 1, D.lgs. n. 117/2017 (Codice del Terzo Settore), a mente del quale “Le sedi degli enti del Terzo settore e i locali in cui si svolgono le relative attività istituzionali, purché non di tipo produttivo, sono compatibili con tutte le destinazioni d’uso omogenee previste dal decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 aprile 1968 n. 1444 e simili, indipendentemente dalla destinazione urbanistica”.

In sostanza, detta norma, attesa la meritevolezza delle finalità perseguite dalle associazioni di promozione sociale, consente che le relative sedi e i locali adibiti all’attività sociale siano localizzabili in tutte le parti del territorio urbano e in qualunque fabbricato a prescindere dalla destinazione d’uso edilizio ad esso impressa specificamente e funzionalmente dal titolo abilitativo (Cfr. Cons. Stato, sez. V, 15.01.2013, n. 181).

Inoltre, si è precisato che, ai sensi dell’art. 32, comma 1, lett. a), D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), il mutamento di destinazione d’uso non autorizzato e attuato senza opere dà luogo a una c.d. variazione essenziale sanzionabile soltanto laddove implichi una modifica degli standards previsti dal D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, ossia dei carichi urbanistici relativi a ciascuna delle categorie urbanistiche individuate nella fonte normativa statale in cui si ripartisce la c.d. zonizzazione del territorio.

In caso contrario, qualora non venga realizzata alcuna opera edilizia né alcuna trasformazione rilevante, il mutamento d’uso costituisce espressione della facoltà di godimento, quale concreta proiezione dello ius utendi, spettante al proprietario o a colui che ha titolo a godere del bene (Cfr. Cons. Stato, sez. V, 03.05.2016, n. 1684).

Inoltre, il mutamento d’uso, nei termini sopra descritti, non ha comportato il passaggio da una all’altra delle categorie funzionali – residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale – di cui all’art. 23-ter, D.P.R. n. 380/2001.

Pertanto, deve ritenersi irrilevante sotto il profilo urbanistico e, quindi, non subordinato al preventivo rilascio di un titolo edilizio.


Musica ad alto volume e fasci luminosi: se eccessivi, danneggiano l’ecosistema e la condotta diventa reato

Chi diffonde emissioni sonore e luminose ad alta intensità, all’interno di un’area protetta, al punto da disturbare l’habitat naturale circostante ed impedire alla fauna e alla flora del posto di condurre una normale esistenza, può essere chiamato a rispondere del reato di cui agli articoli 6 e 30 L. 394/1991.  

È questo il principio recentemente affermato dalla terza sezione della Cassazione penale (Cass. pen., sez. III, 9 marzo 2020, n. 9353) in riferimento alla condotta del proprietario di un locale, sito all’interno di un Parco naturale, che aveva di fatto trasformato l’esercizio commerciale in una discoteca a cielo aperto collocando casse acustiche nel sottogronda e proiettando verso il cielo luci lampeggianti bianche e colorate.

Ad avviso della Corte, l’assenza, nelle zone limitrofe al locale, della fauna selvatica presente all’interno del Parco, nonché l’inquinamento lumisono provocato dai fasci di luce consente di ritenere provato l’evento previsto dalla fattispecie incriminatrice. In particolare, il Collegio ritiene indubbio il collegamento esistente tra inquinamento luminoso e danno ambientale. È ormai noto, infatti, che l’alternanza luce e buio costituisca un fattore vitale per fauna e flora. Ne consegue che le sorgenti luminose artificiali, se eccessive, alterano detto equilibrio e causano danni irreversibili all’ecosistema, influendo sui processi fotosintetici delle piante, sulle abitudini di caccia di alcuni animali e sul senso di orientamento di altri. Si pensi, ad esempio, alle falene che, attratte delle sorgenti luminose, modificano il loro flusso migratorio, con inevitabili conseguenze sull’intero ecosistema.

In conclusione, con tale sentenza, la giurisprudenza di legittimità ha posto l’attenzione sugli effetti prodotti dall’attività antropica sull’equilibrio dell’ecosistema, soffermandosi, in particolare, sul tema (noto ma forse ancora poco conosciuto) dell’inquinamento luminoso.


L’omesso versamento nella procedura di concordato: nuove prospettive dalla Corte di Cassazione nella classificazione dei reati tributari

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 13628 del 20 febbraio 2020, fin dal principio ha riconosciuto l’assenza di qualsivoglia rilevanza della natura del concordato (sia esso con riserva o meno), atteso che «la procedura di concordato preventivo, a differenza della procedura fallimentare, non priva l’imprenditore in crisi dell’amministrazione dei beni, ma gli consente il compimento di alcuni atti gestori, situazione che viene comunemente indicata come “spossessamento attenuato”».

Ad avviso dei giudici di legittimità il pagamento del debito fiscale, che, in condizioni ordinarie, costituisce un atto di ordinaria amministrazione, si qualifica quale atto di straordinaria amministrazione nel caso in cui il debitore sia ammesso ad una procedura di concordato preventivo, secondo la distinzione operata tra atto di ordinaria o di straordinaria amministrazione che resta incentrata sulla sua idoneità a pregiudicare i valori dell’attivo, compromettendone la capacità di soddisfare le ragioni dei creditori, tenuto conto esclusivamente dell’interesse di questi ultimi e non dell’imprenditore insolvente.

In questi termini spetta all’imprenditore in crisi, che sa di avere un debito fiscale che verrà a scadenza certa, ponderare la miglior soluzione della crisi di impresa e valutare in tale ambito anche le conseguenze penali della eventuale omissione del pagamento del debito, non potendo opporre, per escludere la sua penale responsabilità, unicamente l’aver dato corso alla procedura negoziale di risoluzione della crisi d’impresa.

Qualora percorra la via della procedura di concordato preventivo, il quadro delle disposizioni gli consente di pagare, pur con i soldi della società in capo alla quale vi è il debito tributario, non essendo la sola procedura di ostacolo al pagamento. In conclusione, la causa di giustificazione dell’art. 51 c.p. può essere invocata laddove l’imputato sia destinatario o di un “ordine legittimo” del tribunale civile con cui gli si impone il divieto di pagamento dei crediti anteriori alla proposta di concordato, o di una mancata autorizzazione al pagamento degli stessi, non potendo la stessa essere individuata nel provvedimento di ammissione, ai sensi della L. Fall., art. 163, nei confronti di debito scaduto nelle more tra la presentazione del ricorso con riserva e la sua ammissione, essendo tale situazione equiparabile, quanto alla possibilità di compimento di atti di straordinaria amministrazione, a quella del concordato con piano, e non potendo, sul versante penale, accordarsi valore di scriminante all’ammissione al concordato rispetto ad una condotta di reato già perfezionatasi. In tale ambito non rileva il richiamo alla retrodatazione degli effetti, indicata nella sentenza n. 36320/2019, che concerne il diverso profilo dell’efficacia verso i terzi e verso il debitore (L. Fall., art. 168 e art. 188) a fronte del chiaro dettato normativo di cui alla L. Fall., art. 161, comma 7 e art. 167.


Pubblico Impiego: criteri per l’inquadramento in mansioni superiori del lavoratore dipendente

Con la sentenza 20 febbraio 2020 n. 4386, la Sezione Lavoro della Corte di Cassazione ha chiarito i criteri per determinare se il lavoratore dipendente possa ritenersi inquadrato in una categoria contrattuale superiore rispetto a quella in concreto svolta.

La Suprema Corte, facendo una ricognizione del suo consolidato orientamento (cfr., fra le tante, Cass. 12.5.2006 n. 11037; Cass. 28.5.2015 n. 8589; Cass. 30.3.2016 n. 6174; Cass. 27.9.2016 n. 18943; Cass. 4.10.2017 n. 23180), ha affermato che il procedimento logico giuridico diretto alla determinazione dell’inquadramento di un lavoratore subordinato si deve sviluppare in tre fasi successive, consistenti (a) nell’accertamento in fatto delle attività lavorative in concreto svolte, (b) nell’individuazione delle qualifiche e gradi previsti dal contratto collettivo di categoria e (c) nel raffronto tra il risultato della prima indagine ed i testi della normativa contrattuale individuati nella seconda.

Con specifico riferimento all’esercizio di mansioni superiori nell’impiego pubblico si è osservato che può considerarsi svolgimento di mansioni superiori “soltanto l’attribuzione in maniera prevalente, sotto il profilo qualitativo, quantitativo e temporale, dei compiti di dette mansioni” (D.Lgs. n. 165 del 2001, art. 52, comma 3, che ripete la formulazione del D.Lgs. n. 29 del 1993, art. 56 come modificato dal D.Lgs. n. 80 del 1998, art. 25), con la conseguenza che “a tal fine il giudice di merito deve procedere a una penetrante ricognizione di tutto il contenuto delle mansioni svolte e all’esame delle declaratorie generali delle categorie di inquadramento coinvolte nella controversia e dei profili professionali pertinenti” (Cass. n. 20692/2004 e Cass. n. 16469/2007).


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