Con la sentenza n. 11663 del 29 aprile 2026, la Sezione Seconda Civile della Corte di Cassazione ha confermato un orientamento giurisprudenziale sempre più rigoroso sulla responsabilità professionale notarile.
Secondo la Suprema Corte, il notaio non può limitarsi a certificare le firme o recepire passivamente le dichiarazioni delle parti: è invece tenuto a svolgere un’attività attiva di controllo, di verifica documentale e d’informazione, finalizzata a garantire la sicurezza giuridica dell’operazione immobiliare.
Particolarmente rilevante è il chiarimento sul tipo di attività richiesta al notaio. La Cassazione ha precisato che non gli si può imporre di svolgere indagini edilizie altamente tecniche o accertamenti specialistici complessi; tuttavia, rientra pienamente nei suoi obblighi professionali il controllo della documentazione e il confronto tra gli atti disponibili.
Nel caso concreto, le difformità tra i documenti erano considerate macroscopiche e avrebbero dovuto imporre: un approfondimento, una segnalazione alle parti, persino una sospensione prudenziale della stipula.
La Corte ha escluso inoltre l’applicazione dell’art. 2236 Codice Civile, norma che limita la responsabilità del professionista ai casi di dolo o colpa grave, quando la prestazione comporta problemi tecnici di speciale difficoltà.
Per la Suprema Corte, infatti, non si trattava di affrontare questioni eccezionalmente complesse: il notaio avrebbe dovuto semplicemente leggere e confrontare correttamente la documentazione disponibile.
La colpa professionale è stata quindi individuata non nell’omessa attività tecnica specialistica, ma nella mancata attenzione a evidenti incongruenze documentali.
Uno dei punti centrali della sentenza riguarda la nozione di aliud pro alio nelle compravendite immobiliari.
La Cassazione ha ribadito che si verifica aliud pro alio quando il bene consegnato risulta diverso da quello pattuito a tal punto da essere inidoneo alla funzione economico-sociale perseguita dall’acquirente.
Nel caso di specie, si trattava della realizzazione di opere sull’immobile prive dei necessari titoli autorizzativi e non suscettibili di sanatoria; pertanto, ai fini della regolarizzazione urbanistica, si rendeva necessaria la demolizione delle opere abusive e il ripristino dello stato dei luoghi antecedente all’intervento (“status quo ante”).
La Corte ha dato rilievo al fatto che la regolarizzazione avrebbe richiesto la demolizione di una parte essenziale dell’edificio, con il risultato finale di ottenere un immobile profondamente diverso da quello acquistato.
La decisione ha confermato quindi una concezione sostanziale della conformità del bene: non basta che l’immobile sia astrattamente commerciabile, ma deve conservare la concreta identità funzionale e abitativa promessa al compratore.
La sentenza ha approfondito altresì il tema della netta distinzione tra:
- la responsabilità contrattuale del venditore, che conduce alla risoluzione della vendita;
- la responsabilità professionale del notaio, derivante dalla violazione dei doveri di protezione, controllo e consulenza.
Secondo la Corte, la condotta del notaio ha contribuito causalmente al danno economico subito dall’acquirente.
Uno dei passaggi più significativi riguarda l’applicazione dell’art. 2055 Codice Civile sulla responsabilità solidale.
La Cassazione ha affermato, infatti, la solidarietà tra:
- il venditore, responsabile dell’inadempimento contrattuale;
- il notaio la cui condotta configura un’ipotesi di responsabilità professionale.
Pur trattandosi di titoli diversi — restituzione del prezzo da un lato e risarcimento del danno dall’altro — entrambi hanno contribuito allo stesso pregiudizio economico subito dall’acquirente.
La conseguenza pratica è molto favorevole al compratore: non sarà necessario tentare prima il recupero nei confronti del venditore, ma si potrà agire direttamente anche contro il notaio.
La responsabilità notarile, quindi, non viene considerata sussidiaria, ma pienamente concorrente e solidale.
La pronuncia ha confermato l’evoluzione della responsabilità notarile verso standard professionali sempre più elevati, soprattutto nel settore immobiliare, dove il controllo documentale rappresenta una componente essenziale della prestazione professionale.
Sul piano pratico, la sentenza ha riconosciuto anche come la distinzione tra nullità urbanistica e risoluzione per aliud pro alio diventi meno decisiva ai fini della tutela concreta dell’acquirente.
Pur senza dichiarare nullo il contratto, la Corte ha infatti garantito:
- la risoluzione della vendita;
- il risarcimento del danno;
- la restituzione integrale del pregiudizio economico subito.
Un orientamento che rafforza ulteriormente la figura del notaio come garante dell’affidamento delle parti e della sicurezza delle operazioni immobiliari.
